อสังหาฯหวั่น”หลุมดำ”ฉุดตลาดปีเสือ รายกลาง-เล็กเจอตอถูกกั๊กสินเชื่อ บิ๊กแบรนด์ชี้ตลาดยังไม่ฟื้นตัว!

อสัง หาฯปีเสือระวังภาพลวงตา บิ๊กแบรนด์ “แลนด์-เอเชี่ยน-แอล.พี.เอ็น.” ดาหน้าฟันธงตลาดไม่ได้ฟื้นตัวอย่างที่คิด ผู้ประกอบการรายกลาง-รายเล็กเจอทางตันแบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อ

อสังหาฯปีเสือ

เปิดตัวเลขสถิติลอนช์โครงการใหม่ 5 ปีย้อนหลัง ตลาดรวมติดลบทุกโปรดักต์ทั้งบ้านเดี่ยว-ทาวน์เฮาส์-คอนโดฯ ตั้งแต่ 20-46% โบรกเกอร์แบข้อมูลหน้าใหม่-มือสมัครเล่นแห่ตุนแลนด์แบงก์หวังชิงเค้ก ด้าน ธอส.ให้ความหวังอัตราดอกเบี้ย 6 เดือนแรกปีหน้ายังไม่ขึ้นแน่นอน

คลังอุบไต๋ต่อ-ไม่ต่อมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ
นายสมชาย สกุลสุรรัตน์ ที่ปรึกษา รมช.กระทรวงการคลัง กล่าวในงานสัมมนาภายใต้หัวข้อ “อสังหาริมทรัพย์ฟื้นแล้วจริงหรือ” จัดโดย “พร็อพเพอร์ตี้ แชนเนล” คลื่นข่าวอสังหาฯ-คมนาคม 102 เมกะเฮิรตซ์ ร่วมกับ “โฮมไบเออร์ไกด์” เมื่อวันที่ 15 ธันวาคมที่ผ่านมาว่า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและอสังหาริมทรัพย์ระลอกใหม่ ขณะนี้ตัวแทนผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ได้มีการหยิบยกเรื่องการ ต่อหรือไม่ต่ออายุมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจและธุรกิจอสังหาฯ ขึ้นหารือกับทางกระทรวงการคลัง ดังนั้นจึงให้คำตอบไม่ได้ว่าจะมีการต่ออายุมาตรการหรือไม่ อย่างไรก็ตามความเห็นส่วนตัวคือมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล เมื่อได้จัดทำและประเมินแล้วว่ามีผลต่อการฟื้นตัวทางเศรษฐกิจอย่างชัดเจน ในเชิงนโยบายรัฐบาลควรจะต้องจัดทำต่อไปเพื่อให้เกิดความต่อเนื่อง

ประเด็นของกระทรวงการคลังคือการดูแลปัญหาฟองสบู่จากภาคอสังหาฯ อย่างไรก็ตามประเมินแล้ว ปีหน้าไม่น่าจะเกิดฟองสบู่เมื่อพิจารณาจากองค์ประกอบหลัก 3 ปัจจัย คือ 1.ผู้ประกอบการมีบทเรียนจากวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ทำให้มีการบริหารความเสี่ยงเพื่อป้องกันไม่ให้เกิดขึ้นอีก 2.สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อโครงการและสินเชื่อรายย่อย และ 3.ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับราคาตามธรรมชาติเพียง 2-3% ซึ่งไม่ใช่แรงจูงใจทำให้เกิดการเก็งกำไร

“เรามีตัวเลขชี้นำว่าภาคอสังหาฯฟื้นตัวแล้วจากตัวเลขการโอน ภาคการก่อสร้าง สินเชื่อที่อยู่อาศัย ตัวเลขยอดขายวัสดุก่อสร้าง ยืนยันทิศทางการฟื้นตัวอย่างเห็นได้ชัด โดยมาตรการกระตุ้นของภาครัฐเป็นเพียงหนึ่งในองค์ประกอบที่ทำให้มีการฟื้นตัว เพราะยังมีประเด็นสำคัญในเรื่องความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการ ความร่วมมือในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน ทิศทางปีหน้าคาดว่าจีดีพีจะเป็นบวกร้อยละ 2.5-3.5 โดยภาคอสังหาฯเป็นกำลังสำคัญที่จะผลักดันให้ภาพรวมฟื้นตัว เพราะเป็นภาคธุรกิจที่มีการจ้างงานอันดับ 3 ประมาณ 3 ล้านคน มีตัวเลขสินเชื่อ 1.5 ล้านล้านบาท จากภาพรวมสินเชื่อประมาณ 7 ล้านล้านบาท” นายสมชายกล่าว

AP เปิดตัวเลขตลาดรวมไม่โตอย่างที่คิด
นายวิษณุ สุชาติล้ำพงศ์ รองกรรมการผู้จัดการ บมจ.เอเชี่ยนพร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือ AP กล่าวว่า ภาพรวมตลาดอสังหาฯย้อนหลัง 5 ปี ตลาดรวมไม่ได้โตขึ้น แต่ผลประกอบการจะกระจุกตัวอยู่กับผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ ส่วนรายกลาง-รายเล็กยังมีส่วนแบ่งน้อยมาก โดยสถิติย้อนหลัง 5 ปี (2548-2552) มีโครงการเปิดใหม่ แยกเป็นประเภทบ้านเดี่ยวติดลบเฉลี่ย 20% ต่อปี ทาวน์เฮาส์ก็ลดลง ส่วนคอนโดฯยังติดลบ 30% ขณะที่ตัวเลขโครงการเปิดใหม่ 9 เดือนแรกปีนี้ติดลบ 46% เพราะฉะนั้นแนวโน้มปีหน้ายังเป็นโอกาสของบริษัทใหญ่เหมือนปีนี้

“เอพีเปิดตัวดิแอดเดรส 3 โครงการ เมื่อปี 2551 มูลค่ารวมกันประมาณ 9 พันล้านบาท มียอดขายกว่า 7 พันล้านบาทภายใน 1 เดือน ภาพที่ขายดีในขณะนั้นเพราะเป็นช่วงที่มีการเปิดตัวโครงการไม่เยอะ โดยภาพรวมจะเป็นการเปิดตัวของรายใหญ่และรายเล็ก แต่รายกลางไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่เลย”

สำหรับแนวโน้มตลาดคอนโดฯปีหน้าจากฐานข้อมูลประชากรศาสตร์พบว่า ครึ่งหนึ่งของกลุ่มเป้าหมายจะมีสองกลุ่มหลัก คือ อายุ 15-24 ปี สัดส่วน 23% และอายุ 15-44 ปี สัดส่วน 24% ของตลาดรวม โดยเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ การศึกษาดี แต่งงานช้าลง ครอบครัวเล็กลง ไลฟ์สไตล์อยากใช้ชีวิตอิสระ ทำให้โปรดักต์คอนโดฯตอบโจทย์ได้ แต่ต้องขึ้นกับองค์ประกอบด้านทำเล โปรดักต์ และตอบสนองกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย

นายวิษณุมองต่างมุมด้วยว่า รัฐบาลคาดการณ์จีดีพีปีหน้าโต 3% ถึงแม้จะเป็นไปได้จริง แต่ก็ถือว่าโตจากฐานที่ต่ำ นอกจากนี้ยังมีปัจจัยเสี่ยงจากภายในและภายนอก คือ การเมืองภายใน ปัญหามาบตาพุด ม็อบกีฬาสี ส่วนปัจจัยภายนอกมีปัญหาดูไบเวิลด์ ปัญหาเกาหลีเหนือ-เกาหลีใต้ ฯลฯ ซึ่งจะมีผลกระทบต่อภาวะเศรษฐกิจโดยตรง

“ไม่ต้องห่วง ถึงแม้จะมีปัญหาต่าง ๆ แต่หนี้สินต่อทุนของผู้ประกอบการรายใหญ่ประมาณอยู่ที่ร้อยละ 1 นั่นคืออาจจะแข่งขันรุนแรง อาจจะขายไม่ได้ตามเป้าแต่ก็อยู่ได้ กรอสมาร์จิ้นลดลงแต่ยังอยู่ได้”

LPN ชี้คอนโดฯขายดีแต่เสี่ยงสูง
สอดคล้องกับนายโอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ หรือ LPN มองตลาดคอนโดฯปีหน้าจะดีกว่าปีนี้ที่ถือว่าเงียบเหงาไปหน่อย ประเมินจากตัวเลขอัตราว่างงานต่ำกว่า 2 ล้านบาท คืออยู่ที่ประมาณ 1.3 ล้านคน ซึ่งถือว่าเป็นภาวะเศรษฐกิจปกติ อย่างไรก็ตามท่ามกลางโอกาสยังมีอันตรายเพราะยังมีปัจจัยเสี่ยงหลายตัวเป็น องค์ประกอบ โดยเฉพาะปัจจัยการเมือง

ภาพที่เห็นคือช่วงครึ่งปีหลัง ยอดขายโครงการคอนโดฯขายดี ทำให้แนวโน้มปีหน้ามีผู้ประกอบการรายใหม่ ๆ อยากขอแบ่งเค้กด้วย และจะทำให้ภาวะตลาดคอนโดฯคึกคักมากขึ้น บทเรียนของ แอล.พี.เอ็น.ฯเมื่อวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 สร้างช้าเพียง 2 เดือน ทำให้ปิดการขายไม่ได้ ดังนั้นกลยุทธ์ที่ทำคือ “สปีด” โดยเฉพาะด้านก่อสร้างจะเร่งให้เร็วขึ้น โนว์ฮาวของบริษัทคือตึกสูงสามารถสร้างเสร็จภายใน 12 เดือน จากเดิม 18-24 เดือน ที่สำคัญผู้ประกอบการต้องโฟกัสไปที่เรียลดีมานด์ กลุ่มเป้าหมายที่ถูกต้อง และราคาที่แข่งขันได้

บิ๊กแบรนด์กินรวบ-รายเล็กหมดสิทธิ์เกิด
ขณะที่นายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ จำกัด (มหาชน) ให้มุมมองว่า อสังหาฯขณะนี้ยังไม่ฟื้นตัวเต็มที่ และยังมีปัจจัยเสี่ยงทั้งด้านเศรษฐกิจและการเมือง โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายกลาง รายเล็กเวลานี้เหนื่อยมากขึ้นเพราะต้องแข่งกับรายใหญ่ ปีหน้าผู้ประกอบการรายกลาง รายเล็กยิ่งอยู่ลำบาก เพราะมีข้อจำกัดหลายด้าน โดยเฉพาะความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงิน เห็นได้จากปัจจุบันสถาบันการเงินปล่อยกู้ให้กับผู้ประกอบการที่ติดอันดับ ท็อปเทนในตลาดเป็นหลัก เห็นได้จากหลาย ๆ บริษัทเริ่มนำเงินไปซื้อที่ดินเก็บไว้ในมือ ส่วนรายย่อยแหล่งเงินทุนยังเป็นปัญหาหลัก

หน้าใหม่แห่ลงทุนคอนโดฯ
ด้านนายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานกรรมการบริหาร บริษัท เซ็นจูรี่ 21 เรียลตี้ แอฟฟิเอทส์ (ประเทศไทย) จำกัด บริษัทที่ปรึกษาอสังหาฯครบวงจร กล่าวว่า สิ่งที่บ่งบอกว่าอสังหาฯในปีหน้ายังเป็นธุรกิจที่น่าลงทุน เป็นเพราะในรอบปีที่ผ่านมามีผู้ประกอบการหน้าใหม่เข้ามาในธุรกิจนี้เพิ่ม ขึ้น อาทิ ธุรกิจสิ่งทอ, น้ำมันพืช ฯลฯ สนใจติดต่อซื้อที่ดินผ่านบริษัทเพื่อลงทุนพัฒนาคอนโดฯกลางเมือง เพราะตลาดคอนโดฯยังได้รับการตอบรับดี โดยทำเลสุขุมวิทยังเป็นทำเลยอดนิยม และทำเลห่างสถานีรถไฟฟ้า 700-800 เมตร ก็ยังขายได้

จากข้อมูลพบว่ามีทำเลรถไฟฟ้า 4 เส้นทางที่น่าสนใจ คือ 1.ส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าอ่อนนุช-แบริ่ง 2.ส่วนต่อขยายสาทร-วงเวียนใหญ่ 3.แนวรถไฟฟ้าใต้ดิน รัชดาฯ-ลาดพร้าว และ 4.แนวเส้นทางแอร์พอร์ตลิงก์ รวมทั้งทำเลพหลโยธินและซอยอารีย์ เปรียบเสมือนเป็นทองหล่อ 2 เมื่อเร็ว ๆ นี้มีดีเวลอปเปอร์ติดต่อเข้ามาเพื่อซื้อที่ดินในราคา ตร.ม.ละ 5 แสนบาท จะเปิดตัวโครงการเร็ว ๆ นี้

ดบ.ยังทรงตัว-ไม่โอเวอร์ซัพพลาย
ส่วนขรรค์ ประจวบเหมาะ กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) กล่าวว่า คาดการณ์ว่าปริมาณที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จจดทะเบียนในปีนี้จะอยู่ในระดับใกล้ เคียงกับปีที่ผ่านมา คือกว่า 8 หมื่นยูนิต โดยคอนโดฯมีส่วนแบ่งตลาด 51% สถานการณ์ ณ วันนี้ยังไม่ถือว่าเข้าขั้นโอเวอร์ซัพพลาย และราคาขายก็ยังไม่ได้สูงมากนัก จากข้อมูลพบว่าดัชนีความเชื่อมั่นผู้ประกอบการในช่วงไตรมาส 3 ปีนี้ มีค่าเท่ากับ 58 และได้สำรวจความคาดหวังช่วง 6 เดือนข้างหน้า ปรากฏว่าดัชนีความเชื่อมั่นอยู่ในระดับ 69 ดังนั้นเชื่อว่าอสังหาฯในปีหน้าจะมีแนวโน้มดีขึ้น

ขณะที่เศรษฐกิจก็มีโอกาสจะฟื้นตัว ส่วนอัตราดอกเบี้ยช่วง 6 เดือนแรกปี 2553 คงยังไม่ปรับขึ้น แต่อาจปรับขึ้นเล็กน้อยช่วง 6 เดือนหลัง โดยสถิติการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั้งระบบช่วง 9 เดือนแรกปีนี้ 2.2 แสนล้านบาท คาดว่าทั้งปีจะอยู่ที่ 2.8-3 แสนล้านบาท ใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมาที่การปล่อยสินเชื่อทั้งระบบอยู่ที่ 2.6 แสนล้านบาท ปีหน้า ธอส.ยังคงปล่อยสินเชื่อกลุ่มบ้านเอื้ออาทร บ้านมั่นคง โครงการ ธอส.-กบข. และกองทุนประกันสังคมจะโยกเงินมาให้ 1 หมื่นล้านบาท โดย ธอส.จะปล่อยสินเชื่อให้สมาชิกกองทุน อัตราดอกเบี้ย 2.5% คงที่ 5 ปี

ลุ้นต่ออายุมาตรการกระตุ้น
ด้านความเคลื่อนไหวของ 3 สมาคมอสังหาฯ นายกิตติพล ปราโมช ณ อยุธยา นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า 3 สมาคมอสังหาฯมองว่าที่ผ่านมามาตรการกระตุ้นโดยการลดหย่อนภาษี ค่าธรรมเนียม ค่าจดจำนอง ช่วยกระตุ้นตลาดบ้านได้อย่างมาก จึงอยากให้ภาครัฐต่ออายุมาตรการดังกล่าวต่อไปอีกปีหนึ่ง โดยเฉพาะการให้นำค่าซื้อบ้านไปหักลดหย่อนภาษีเงินได้ไม่เกิน 3 แสนบาท ซึ่งจะสิ้นสุดลงวันที่ 31 ธันวาคมนี้ จูงใจลูกค้าให้ซื้อบ้านในช่วงนี้ได้ไม่ต่ำกว่า 50% ขณะที่การลดค่าโอน ค่าจดจำนอง และภาษีธุรกิจเฉพาะ ที่จะสิ้นสุดวันที่ 28 มีนาคม 2553 รัฐก็ควรจะประกาศให้ชัดเจนว่าจะต่ออายุต่อไปอีกปีหรือไม่

ดูรายละเอียดเพิ่มเตืมได้ที่ www.ksmecare.com

ป้ายกำกับ: , , ,

ใส่ความเห็น

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Connecting to %s


%d bloggers like this: