มีเงินน้อย…ก็ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้

521104110604831 ผู้ลงทุนหลายท่านคงเคยฝันอยากจะมีรีสอร์ตหรูบนเกาะส่วนตัวหรืออสังหาริมทรัพย์ดีๆ เช่น โรงแรม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ฯลฯ ในทำเลทอง

แต่ว่ามีเงินลงทุนจำนวนไม่ มากนักและไม่พอที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวได้ แต่ตอนนี้แค่มีเงิน เพียงหลักพันขึ้นไปก็สามารถลงทุนอสังหาริมทรัพย์หลายชิ้นพร้อมกันได้ วิธีง่ายๆ ก็คือ การลงทุนผ่าน “กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์” หรือ Property Fund วันนี้เรามาทำความรู้จักกับ Property Fund ให้มากยิ่งขึ้นนะคะ

รูปแบบกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์
กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทุนรวมที่นำเงินไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ต่างๆ ไม่น้อยกว่า 75% ของมูลค่าทรัพย์สินสุทธิของกองทุนรวม โดยการเข้าไปลงทุนนั้นอาจเป็นได้ทั้งเข้าไปซื้อเพื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ ในอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ (Freehold) หรือเข้าไปทำสัญญาเช่าระยะยาว หรือที่เรียกว่าซื้อสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์ (Leasehold)

หรือจะเป็นแบบผสมผสาน ทั้ง เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์และสิทธิการเช่า ในกองเดียวกันก็ได้ค่ะ เช่น กองทุนเช่าที่ดิน แต่ซื้อกรรมสิทธิ์ในตัวอาคารและเฟอร์นิเจอร์ ตกแต่งต่างๆ โดยกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่คุณสนใจอยู่นั้นเป็นแบบใด สามารถดูได้จากชื่อของกองทุนรวมที่จะมีบอกไว้เลยค่ะ เช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์… (คือ Freehold) กองทุนรวมสิทธิการเช่าอสังหาริมทรัพย์โรงแรม… (คือ Leasehold) เป็นต้น

กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ลงทุนในอะไรได้บ้าง
อสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมจะเข้าไปลงทุนได้นั้น ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ ในประเทศไทย ทั้งที่ก่อสร้างเสร็จแล้วหรือหากยังสร้างไม่เสร็จก็ต้องมีการก่อสร้างไปแล้วมากกว่า 80% ของ มูลค่าโครงการ ซึ่งในปัจจุบันประเภทของอสังหาริมทรัพย์ ที่สามารถลงทุนได้ ก็มีทั้งอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงงาน โกดังสินค้า ศูนย์จำหน่ายสินค้าขนาดใหญ่ สนามบิน โรงแรม ศูนย์ประชุมหรือศูนย์นิทรรศการ อาคารที่พักอาศัย เช่น เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ อาคารชุด หอพัก บ้านพักอาศัย เป็นต้น

รายได้ของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มาจากไหน?
บริษัทจัดการกองทุนอาจบริหารอสังหาริมทรัพย์ที่กองทุนรวมไปลงทุนเอง หรือ จะจ้างมืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์มา ทำหน้าที่บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ในกองทุนให้ก็ได้ (เรียกว่า “ผู้บริหาร อสังหาริมทรัพย์”) ซึ่งหากเป็นกรณีที่กองทุนรวมมีการแบ่งเช่าอสังหาริมทรัพย์ให้แก่ ผู้เช่าหลายราย โดยส่วนใหญ่จะจ้างผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์มาคอยดูแลให้ นอกจากนี้ หากเป็นกรณีที่กองทุนรวมลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องอาศัย ความเชี่ยวชาญในธุรกิจเฉพาะด้านซึ่งกองทุนรวมไม่สามารถบริหารเองได้ เช่น โรงแรมและรีสอร์ต กองทุนรวมต้องปล่อยเช่าแก่ผู้ประกอบ การกิจการโรงแรมเพื่อให้นำไปบริหารต่อ อีกที

สำหรับผลตอบแทนที่ได้รับกลับเข้ามา ในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นั้นจะอยู่ในรูปของค่าเช่าหรือค่าบริการ เช่น กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่ไปลงทุนในอาคารสำนักงานก็จะมีรายได้มาจากค่าเช่า ค่าบริการต่างๆ ของผู้เช่าพื้นที่ในอาคาร

แต่หากเป็นกองทุนรวมที่ไปลงทุนในโรงแรมและรีสอร์ต ก็จะมีรายได้เป็นค่าเช่าจากการปล่อยเช่าให้ผู้ประกอบกิจการโรงแรม โดยส่วนใหญ่แล้ว หากเป็นกรณีที่กองทุนรวมปล่อยเช่าให้แก่บุคคลอื่นเพื่อนำไปดำเนินการนั้น รูปแบบค่าเช่าที่กองทุนรวมจะได้รับมักจะแบ่งออกเป็น 2 ส่วน คือ ค่าเช่าคงที่และค่าเช่าผันแปร โดยค่าเช่าคงที่จะถูกกำหนดไว้ตั้งแต่แรกเป็นอัตราค่าเช่าต่อปี (แต่อาจแบ่งจ่ายเป็นรายเดือนได้) ส่วนค่าเช่าผันแปรจะกำหนดเป็นอัตราส่วนแบ่งกำไรจากผู้เช่า ซึ่งจะขึ้นอยู่กับผลการดำเนินงานของผู้เช่า หากผู้เช่ามีผลกำไรดี กองทุนรวมก็จะได้รับค่าเช่าผันแปรสูงตามไปด้วยค่ะ เช่น กรณีที่ผู้ประกอบกิจการโรงแรม (ผู้เช่า) มีรายได้ดีจากการให้บริการ (เช่น ค่าห้องพัก การจำหน่ายอาหารและเครื่องดื่ม การดำเนินงานอื่นๆ ฯลฯ) ในช่วงที่การท่องเที่ยวคึกคัก กองทุนรวมก็จะได้รับส่วนแบ่งกำไรดีตามไปด้วยค่ะ

ค่าใช้จ่ายของกองทุนรวม
อย่างไรก็ตาม ค่าใช้จ่ายของกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์มักจะสูงกว่ากองทุนรวมประเภทอื่นๆ เนื่องจากมีค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น ไม่ว่าจะเป็นค่าบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมผู้บริหารอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมผู้ประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ เพื่อประเมินมูลค่าทรัพย์สินในกองทุนรวมทุกๆ 2 ปี เพื่อให้ผู้ลงทุนได้มีข้อมูลที่เป็นปัจจุบัน สำหรับการตัดสินใจลงทุน ค่า นายหน้าในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ เป็นต้น ผู้ลงทุนก็ควรดูในเรื่องค่าใช้จ่าย เหล่านี้ประกอบการตัดสินใจลงทุนในกองทุนรวมด้วยนะคะ

ผู้ถือหน่วยลงทุนได้รับผลตอบแทนอย่างไร?
เมื่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์นำรายได้ที่ได้รับจากอสังหาริมทรัพย์ หรือ สิทธิการเช่ามาหักค่าใช้จ่ายของกองทุน รวมแล้ว หากกองทุนรวมมีกำไรก็จะมีการจ่ายผลตอบแทนให้กับผู้ถือหน่วยลงทุนในรูปของเงินปันผล ซึ่งตามเกณฑ์ของสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) กองทุนรวมจะต้องจ่ายเงินปันผลให้ผู้ถือหน่วยลงทุนในอัตราไม่น้อยกว่า 90% ของกำไรสุทธิ

นอกจากผลตอบแทนในรูปเงินปันผลแล้ว ผู้ถือหน่วยลงทุนยังมีโอกาสได้รับ ผลตอบแทนในรูปส่วนต่างของราคาซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์ (Capital Gain) ด้วย เนื่องจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์เป็นกองทุนแบบปิด (คือจะไม่มีการรับซื้อคืนหน่วยลงทุนก่อนครบกำหนดอายุโครงการ) ที่มีการนำไปจดทะเบียนซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ผู้ถือหน่วยลงทุนจึงสามารถซื้อขายหน่วยลงทุนผ่านบริษัทหลักทรัพย์ได้เช่น เดียวกับการซื้อขายหลักทรัพย์จดทะเบียนทั่วไป นอกจากนี้ หาก เป็นกองทุนรวมแบบ Freehold ผู้ลงทุนก็จะมีโอกาสรับรายได้เพิ่มเติมจากการขายอสังหาริมทรัพย์เมื่อเลิกกองทุนรวมอีกทางหนึ่งด้วยค่ะ

สรุปว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ ผ่านกองทุนรวมเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับผู้ลงทุนทีเดียว เนื่องจากมีข้อดีหลายประการ ไม่ว่าจะเป็น
(1) ใช้เงินลงทุนจำนวนไม่มาก
(2) มีโอกาสได้รับผลตอบแทน สม่ำเสมอในระยะยาว
(3) มีสภาพคล่อง ในการซื้อขายทำกำไรสูงกว่าการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยตรง
(4) เป็นทางเลือกในการกระจายความเสี่ยงในการลงทุน เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ก็มีเรื่องที่ต้องทำความเข้าใจให้ดีก่อน การลงทุนนะคะ คราวหน้ามาดูกันต่อว่าผู้ลงทุนควรดูอะไรในการเลือกซื้อกองทุนรวมอสังหาริม ทรัพย์ค่ะ

 

 

ดูรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ www.ksmecare.com

ป้ายกำกับ: , ,

ใส่ความเห็น

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / เปลี่ยนแปลง )

Connecting to %s


%d bloggers like this: